Mitgliedschaftsanteile (Anteilscheine) in Mietwohnungsgenossenschaften in der Schweiz

11. April 2025 08:58

Die Suche nach bezahlbarem Wohnraum in der Schweiz kann frustrierend sein. Mieten steigen, und viele Familien, Paare und Einzelpersonen kämpfen damit, eine langfristige und zahlbare Wohnung zu finden. Genau hier bieten Wohnbaugenossenschaften eine attraktive Alternative: Sie stellen ihren Mitgliedern preisgünstige Wohnungen zur Verfügung, die oft auf lange Sicht sicher sind. Wer jedoch neu auf Wohnungssuche in Genossenschaften geht, stößt schnell auf ein zentrales Thema – die Mitgliedschaftsanteile, auch Anteilscheine genannt. Diese Anteilscheine werfen viele Fragen auf: Was genau sind sie? Warum muss man sie kaufen? Wie teuer ist das? Bekomme ich das Geld wieder? In diesem Beitrag erklären wir einfühlsam und verständlich, was es mit den Anteilscheinen in Schweizer Mietwohnungsgenossenschaften auf sich hat. Ziel ist es, Neulingen wie auch bestehenden Genossenschaftsmitgliedern auf Wohnungssuche zu helfen, dieses Konzept komplett zu verstehen.

Was sind Anteilscheine?

Anteilscheine sind Mitgliedschaftsanteile an einer Wohnungsgenossenschaft. Wenn Sie eine Wohnung bei einer Genossenschaft mieten möchten, müssen Sie in der Regel zuerst Mitglied dieser Genossenschaft werden. Das geschieht durch den Kauf von Anteilscheinen, also einer finanziellen Beteiligung am Genossenschaftskapital. Man kann sich das wie eine Mischung aus Mieterkaution und Firmenbeteiligung vorstellen: Sie investieren einen bestimmten Betrag in die Genossenschaft, der Ihre Mitgliedschaft begründet und Ihnen das Recht gibt, eine Genossenschaftswohnung zu beziehen. Im Gegensatz zur normalen Mietkaution, die auf einem Bankdepot liegt, fließt dieses Geld direkt in die Genossenschaft. Sie werden dadurch Miteigentümer (Mitglied) der Genossenschaft und haben in der Regel ein Mitspracherecht in bestimmten Belangen (dazu gleich mehr). Jeder Genossenschafter hat unabhängig von der Höhe der Einlage eine Stimme in der Generalversammlung – es gilt das Kopfstimmrecht (Recht - Zeitschrift WOHNEN). Das heißt, auch wenn manche mehr Anteilscheine einzahlen (z. B. für größere Wohnungen), hat niemand mehr Stimmgewicht als ein anderes Mitglied. Die Genossenschaft stellt oft eine Bestätigung oder Urkunde über die gezeichneten Anteile aus (früher waren dies gedruckte Anteilschein-Zertifikate, heute meist elektronisch geführt). Diese Mitgliedsanteile dokumentieren offiziell, dass Sie Teil der Genossenschaft sind.

Wichtig: Anteilscheine sind kein Wohneigentum an einer einzelnen Wohnung. Sie erwerben damit kein Stockwerkeigentum oder ähnliches, sondern einen Anteil am Gesamteigentum der Genossenschaft (Wie funktionieren Genossenschaftsanteile? - ImmoZins AG). Sie mieten weiterhin die Wohnung, aber eben von Ihrer eigenen Genossenschaft, deren Miteigentümer Sie sind. Das Ziel einer Wohnbaugenossenschaft ist es, ihren Mitgliedern sicheren und günstigen Wohnraum zu bieten – nicht Profite zu maximieren. Deshalb werden die Wohnungen zum Kostenmietprinzip bewirtschaftet (die Mieten decken primär Kosten wie Unterhalt und Zinsen, aber enthalten keine spekulativen Gewinne).

Warum sind Anteilscheine Voraussetzung für eine Genossenschaftswohnung?

Die Pflicht, Anteilscheine zu zeichnen, mag anfangs wie eine zusätzliche Hürde wirken, hat aber gute Gründe. Wohnbaugenossenschaften finanzieren sich zu einem Teil durch das Geld ihrer Mitglieder. Dieses Genossenschaftskapital – die Summe aller Anteilscheine – dient der Genossenschaft als Eigenkapital, um neue Wohnhäuser zu bauen oder bestehende zu renovieren. Banken verlangen bei Bauprojekten Eigenmittel; je mehr die Genossenschaft durch Mitglieder einbringen kann, desto besser sind Finanzierungskonditionen. Ihre Einlage hilft also mit, günstige Mieten zu ermöglichen. Die Wohnbaugenossenschaft Turgi erklärt dazu, dass sie dank der Mitglieder-Einlagen ihre Wohnungspreise im Vergleich zum Markt sehr günstig halten kann.

Zugleich ersetzen die Anteilscheine in Genossenschaften oft das Mietzinsdepot (die klassische Mietkaution). In normalen Mietverhältnissen muss man meist bis zu drei Monatsmieten als Depot auf ein Sperrkonto einzahlen. Bei Genossenschaften wird stattdessen die Einlage in Anteilscheinen verlangt. Wichtig zu wissen: Dieser Betrag ist oft höher als eine normale Kaution. Während ein Mietzinsdepot gesetzlich meist auf drei Monatsmieten begrenzt ist, kann die Anteilscheinsumme auch darüber liegen – je nach Genossenschaft z. B. 4–6 Monatsmieten oder ein prozentualer Anteil der Baukosten. Dafür bekommen Sie aber nicht nur eine Wohnung, sondern auch Mitgliedsrechte und eine deutlich höhere Wohnsicherheit. Als Mitglied einer Genossenschaft ist eine Kündigung durch den Vermieter aus Eigenbedarf praktisch ausgeschlossen und die Mietbedingungen sind stabil und fair. Man ist Teil einer Gemeinschaft, in der oft langfristig geplant wird – die Genossenschaft wird Ihre Wohnung nicht einfach verkaufen, um Profit zu schlagen. Diese soziale Sicherheit und Stabilität ist ein großer Vorteil des genossenschaftlichen Wohnens.

Neben der finanziellen Beteiligung gibt es oft auch ideelle Pflichten und Rechte: Man erklärt sich mit den Werten der Genossenschaft einverstanden (z. B. gemeinschaftliches Wohnen, nachhaltiges Bauen, Förderung der Nachbarschaft etc.) und bringt sich idealerweise in die Gemeinschaft ein. Die Anteilscheine symbolisieren so auch die Verantwortung, die Mitglieder für ihre Hausgemeinschaft und die Genossenschaft übernehmen. Ohne den Anteilschein kann man keine Wohnung beziehen – er ist quasi das Eintrittsbillet in die genossenschaftliche Wohnform.

Wie hoch sind die Anteilscheine? Typische Einlagen und Beispiele

Die Höhe der notwendigen Anteilscheine unterscheidet sich von Genossenschaft zu Genossenschaft und hängt oft von der Wohnungsgröße oder dem Wohnprojekt ab. Es gibt zwei Komponenten, die vorkommen können:

• Mitgliedschaftsanteil: Ein fester Grundbetrag, um Genossenschaftsmitglied zu werden (unabhängig von einer konkreten Wohnung).
• Wohnungsbezogener Anteil: Eine zusätzliche Einlage, die von der Größe oder den Kosten der gemieteten Wohnung abhängt.

Manche Genossenschaften kennen nur den wohnungsbezogenen Anteil (und setzen die Mitgliedschaft voraus, wenn man den Mietvertrag bekommt), andere verlangen zuerst einen kleineren Mitgliedschaftsanteil, wenn man der Genossenschaft beitritt, und dann weitere Anteile bei Wohnungserhalt.

Im Folgenden einige reale Beispiele aus der Schweiz, die zeigen, wie unterschiedlich die Beträge ausfallen können:

Hinweis: Diese Beispiele zeigen die Spannbreite auf. In ländlichen Gebieten oder bei älteren Genossenschaften können die Beträge eher im Bereich ein paar Tausend Franken liegen. In Städten wie Zürich, Basel, Genf können die Einlagen deutlich höher ausfallen (oft fünfstellig), weil die Baukosten und somit der benötigte Eigenkapitalanteil höher sind. Meist liegen die Anteilscheine im Bereich von 3 bis 6 Monatsmieten, teils auch mehr. Allerdings ersetzen sie – wie erwähnt – die Kaution und ermöglichen überhaupt erst die günstige Miete. Neue Genossenschaftsprojekte (wie Kalkbreite) neigen zu höheren Anteilen, weil moderne Bauten teuer sind; etablierte Genossenschaften mit älterem Wohnungsbestand (z. B. ABZ) verlangen oft moderatere Beträge, damit auch Haushalte mit geringerem Einkommen Mitglied werden können. Viele Genossenschaften versuchen eine Balance, sodass die Einlage hoch genug ist, um die Finanzierung zu stützen, aber niedrig genug, um niemanden auszuschließen. Einige haben interne Solidaritätsfonds, um Mitgliedern in Finanznöten zu helfen, die Anteilscheine zu stemmen. Auch kann man häufig die eigene Pensionskasse (2. Säule) fürs Anteilscheinkapital anzapfen, ähnlich wie beim Wohneigentumserwerb. Erkundigen Sie sich unbedingt nach solchen Möglichkeiten, falls die Summe eine Hürde darstellt.

Welche Rechte und Pflichten sind mit Anteilscheinen verbunden?

Mit dem Erwerb der Anteilscheine werden Sie zum Genossenschaftsmitglied und erhalten damit bestimmte Rechte und Pflichten:

• Mitbestimmung: Sie haben das Recht, an der Generalversammlung der Genossenschaft teilzunehmen und mitzustimmen. Unabhängig von Ihrem Anteilsbetrag haben Sie in der Regel eine Stimme („one member, one vote“). So können Sie über wichtige Entscheidungen abstimmen – z. B. Wahlen des Vorstands, Statutenänderungen oder größere Bauvorhaben. Ihre Stimme zählt genauso viel wie die jedes anderen Mitglieds, was ein hohes Maß an Demokratie und Gleichberechtigung sicherstellt.
• Informationsrecht: Mitglieder erhalten Einblick in die Geschäftszahlen (z. B. Jahresbericht) und die Möglichkeit, Fragen zu stellen. Viele Genossenschaften informieren ihre Mitglieder regelmäßig über Newsletter oder Versammlungen über laufende Projekte, Finanzen und Neuigkeiten.
• Belegungsrecht: Das vielleicht praktisch wichtigste Recht ist das Wohnrecht innerhalb der Genossenschaft. Mitglieder können sich auf freie Wohnungen der Genossenschaft bewerben, oft erhalten bestehende Mitglieder Vorrang vor externen Bewerbern. In einigen Genossenschaften werden Wohnungen ausschließlich intern unter den Mitgliedern ausgeschrieben. Mitglied zu sein erhöht also Ihre Chancen, eine Wohnung zu bekommen, erheblich – allerdings garantiert es sie nicht sofort. Wartefristen und Wartelisten sind üblich, gerade in Städten mit knappem Angebot.
• Treue und Gemeinschaft: Als Mitglied verpflichten Sie sich, die Ziele der Genossenschaft mitzutragen. Das heißt z. B., Sie halten die Statuten und Hausordnungen ein, engagieren sich fair in der Hausgemeinschaft und verhalten sich solidarisch. Bei vielen Genossenschaften wird erwartet (oder zumindest erhofft), dass Mitglieder ein gewisses nachbarschaftliches Engagement zeigen. In der Praxis variiert das: Manche Genossenschaften sind sehr gemeinschaftsorientiert, andere fungieren eher wie normale Vermieter. Informieren Sie sich, welcher „Spirit“ in der jeweiligen Genossenschaft herrscht.
• Finanzielle Pflichten: Die Kernpflicht ist das Einzahlen der Anteilscheine in vorgeschriebener Höhe. Diese Zahlung muss in der Regel vor Wohnungsbezug erfolgen. Bei manchen Genossenschaften gibt es zusätzlich jährliche Mitgliederbeiträge oder in seltenen Fällen Nachschusspflichten. Allerdings haben die meisten Wohnbaugenossenschaften in der Schweiz keine Nachschusspflicht der Mitglieder über die gezeichneten Anteile hinaus – d. h. Sie haften nicht mit weiterem Privatvermögen.
• Benutzungsregeln: Durch Ihre Mitgliedschaft stimmen Sie auch besonderen Nutzungsregeln zu. Einige Genossenschaften haben Belegungsregeln (z. B. Mindestanzahl Personen pro Wohnungsgröße), ökologische oder soziale Regeln. Diese sollten Ihnen bei Mietvertragsabschluss bekannt sein.

Zusammengefasst sind Sie als Anteilzeichner nicht einfach Mieter, sondern Mitgestalter und Mitverantwortlicher in Ihrer Wohn-Gemeinschaft. Das bringt Rechte auf Mitsprache, aber auch die Pflicht mit sich, im Sinne der Gemeinschaft zu handeln.

Risiken und Chancen von Genossenschaftsanteilen

Anteilscheine bieten Chancen, aber es ist wichtig, auch die potenziellen Risiken oder Nachteile zu kennen, um ein realistisches Bild zu haben.

Chancen/Vorteile:

• Langfristige Wohnsicherheit: Als Genossenschafter genießen Sie in der Regel einen starken Kündigungsschutz. Eigenbedarfskündigungen sind faktisch ausgeschlossen.
• Bezahlbare Mieten: Genossenschaftsmieten liegen meist spürbar unter Marktmiete. Wohnungen werden oft zum Selbstkostenprinzip vermietet.
• Gemeinschaft und Mitbestimmung: Sie leben in einer Umgebung, wo Nachbarschaft gefördert wird und Sie ein Mitspracherecht haben.
• Kein Geld verloren (in der Regel): Ihr Anteilscheinkapital ist kein Konsum, sondern bleibt Ihr Vermögen, das Sie beim Austritt zurückerhalten. Bei einigen Genossenschaften gibt es sogar eine kleine Verzinsung.
• Keine Mietkaution nötig: Die Anteilscheine ersetzen die Kaution, Ihr Geld arbeitet indirekt für Sie.

Risiken/Nachteile:

• Kapitalbindung: Sie müssen eine größere Summe Kapital binden, die Ihnen nicht frei zur Verfügung steht.
• Keine Rendite: Der Anteilschein wirft in der Regel keinen Gewinn oder Zinsen ab. Der „Gewinn“ liegt in der ersparten Miete.
• Begrenzte Liquidität im Notfall: Anteilscheine sind nicht handelbar am Markt. Rückgabe ist nur an die Genossenschaft per Austritt möglich.
• Wartezeit auf Wohnung: Oft gibt es Wartelisten. Man zahlt den Mitgliedsbeitrag und wartet eventuell lange auf eine Wohnung.
• Verpflichtung zur Gemeinschaft: Gemeinschaft kann als Vorteil oder als Verpflichtung (z.B. Teilnahme an Versammlungen) empfunden werden.

Insgesamt überwiegen für die meisten die Vorteile: Günstiger Wohnraum und Sicherheit. Das Risiko, das Geld zu verlieren, ist sehr gering, da Schweizer Wohnbaugenossenschaften als sehr sicher gelten.

Wie funktioniert die Rückzahlung – was passiert beim Auszug?

Was passiert, wenn Sie Ihre Genossenschaftswohnung aufgeben? Grundsätzlich gilt: Wenn Sie ausziehen und aus der Genossenschaft austreten, erhalten Sie Ihre Anteilscheine zurückbezahlt. Die Rückzahlung erfolgt zum Nominalwert, also genau das, was Sie einbezahlt haben (ohne Gewinn). Voraussetzung ist, dass alle Ihre Verpflichtungen erfüllt sind (Wohnung ordnungsgemäß zurückgegeben, Mieten bezahlt etc.). Falls es offene Forderungen gibt, kann die Genossenschaft diese mit Ihrem Anteilskapital verrechnen.

Die Kündigung der Mitgliedschaft ist oft separat zu kündigen. Viele Statuten sehen Kündigungsfristen vor. Praktisch läuft es aber meistens so, dass mit der Kündigung der Wohnung automatisch auch die Mitgliedschaft beendet wird. Die Genossenschaft wird dann Ihre Anteile freigeben und den Betrag zurücküberweisen.

Ein wichtiger Punkt: Manche Genossenschaften zahlen das Anteilkapital **erst nach der nächsten Generalversammlung** zurück. In vielen Fällen erhalten Sie das Geld aber zeitnah nach Auszug. Die Auszahlung erfolgt maximal zum Nominalwert – einen Aufschlag gibt es nicht.

Kann die Genossenschaft die Rückzahlung verweigern? Im Normalfall nein. In extremen Situationen könnte die Rückzahlung aufgeschoben werden, was aber unüblich ist. Es gibt praktisch nie Nachschusspflichten. Selbst bei Austritt nach kurzer Zeit bekommen Sie Ihr Geld zurück, manchmal wird ein kleiner Unkostenbeitrag abgezogen.

Bei einem Umzug *innerhalb derselben Genossenschaft* wird das Anteilkapital meistens angepasst (aufgestockt oder teilweise zurückgezahlt), statt es komplett auszuzahlen.

Rechtliche Grundlagen

Wohnbaugenossenschaften sind juristisch Genossenschaften nach Schweizer Recht, geregelt im **Obligationenrecht (OR)**, Artikel 828 ff. Einige wichtige Punkte:

• Laut OR muss jedes Mitglied mindestens einen Anteilschein übernehmen, falls welche vorgesehen sind.
• Die Statuten regeln Höhe, Rechte, Pflichten und ob Nachschusspflicht besteht (meistens nein).
• Stimmrecht: Gesetzlich hat jedes Mitglied eine Stimme (Kopfstimmrecht).
• Haftung: Die Genossenschaft haftet mit ihrem Vermögen. Ihre persönliche Haftung ist normalerweise ausgeschlossen.
• Anteilschein als Beweisurkunde: Er beweist Ihre Mitgliedschaft und Beteiligung.
• Beendigung der Mitgliedschaft: Austritt muss möglich sein („Prinzip der offenen Tür“), Bedingungen stehen in den Statuten.
• Ausländerrechtliche Besonderheit: Der Erwerb von Anteilscheinen gilt als Immobilienerwerb nach BewG (Lex Koller). Personen im Ausland dürfen sie nicht erwerben, aber für alle in der Schweiz wohnhaften Personen (mit B/C-Bewilligung oder Schweizer Bürger) ist der Erwerb erlaubt.

Es lohnt sich, die Statuten der konkreten Genossenschaft anzuschauen.

Steuerliche Aspekte für Mieter:innen

Müssen Mieter Anteilscheine in der Steuererklärung angeben? Die kurze Antwort: Ja, Genossenschaftsanteile gehören zum Vermögen und sind im Wertschriften- oder Vermögensverzeichnis aufzuführen.

Konkret bedeutet das: Sie tragen den Nennwert Ihrer Anteilscheine ein, so als ob es ein Guthaben wäre. Die Genossenschaft stellt meist eine Bescheinigung aus.

Vermögenssteuer: Ihr Anteilschein wird zusammen mit Ihrem übrigen Vermögen besteuert. Die Belastung ist meist gering.

Einkommenssteuer: Falls Ihre Anteilscheine verzinst werden, ist dieser Zins als Einkommen steuerpflichtig. Sie müssen ihn deklarieren (keine Verrechnungssteuer). Bei 0% Zins fällt keine Einkommenssteuer an.

Nicht abzugsfähig: Die Einzahlung der Anteilscheine ist nicht von den Steuern abzugsfähig.

Kein Eigenmietwert: Als Mieter unterliegen Sie nicht dem Eigenmietwert.

Pensionskassen-Bezug: Wenn Sie PK-Gelder genutzt haben, müssen Sie dies steuerlich korrekt behandeln. Holen Sie bei Bedarf Beratung ein.

Im Alltag ist die Besteuerung unkompliziert: Anteilscheine sind Vermögen. Der Mieterinnen- und Mieterverband bestätigt dies ebenfalls.

Fazit

Wohnbaugenossenschaften und ihre Anteilscheine sind ein Schlüssel zu dauerhaft bezahlbarem Wohnen. Indem Sie Mitglied werden und eine finanzielle Einlage leisten, investieren Sie in Ihre eigene Wohnzukunft – sicheres Dach über dem Kopf, faire Miete und Gemeinschaft. Die Anteilscheine sind keine verlorenen Kosten, sondern ein Pfand, das Ihnen die Genossenschaft am Ende zurückgibt. In der Zwischenzeit profitieren Sie von Vorteilen wie *Stabilität, Mitspracherecht und Nachbarschaft*. Natürlich muss man das Kapital aufbringen, aber es gibt Unterstützungsmöglichkeiten.

Wir hoffen, dieser Überblick hat Ihnen das Konzept verständlich gemacht. Lassen Sie sich von den Anteilscheinen nicht abschrecken! Informieren Sie sich bei den jeweiligen Genossenschaften über die Bedingungen. Viel Erfolg bei der Wohnungssuche und vielleicht schon bald Willkommen in der Genossenschaft!